De jaarrekening van Stichting Woonbron is opgesteld opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting en in overeenstemming met de vereisten bij en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).
In de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt verwezen naar het Handboek modelmatig waardering volgens de marktwaarde in verhuurde staat welke gehanteerd dient te worden bij de waardering van het vastgoed in exploitatie. De modellen voor de balans, winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden jaarlijks door het Ministerie vastgesteld als bijlage bij het RTIV.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde, tenzij anders vermeld. Saldering Activa en passiva worden uitsluitend gesaldeerd en als zodanig in de balans gepresenteerd indien een afdwingbaar juridisch recht bestaat om de bedragen te salderen en het voornemen bestaat om de activa en passiva op gesaldeerde basis af te wikkelen of gelijktijdig te realiseren en af te wikkelen. Baten en lasten worden uitsluitend gesaldeerd gepresenteerd indien dit op grond van Titel 9 BW 2 of de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is toegestaan.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde, beleidswaarde, projectwaardering) betreft de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Stichting Woonbron.
De marktwaarde is als volgt te definiëren:
Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruikt gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde.
Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

In 2025 zijn geen presentatiewijzigingen doorgevoerd

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, commissarissen en andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonbron en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Met ingang van 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht voor toegelaten instellingen. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen met ingang van het boekjaar 2016 de winst- en verliesrekening conform het functionele model moeten presenteren. De functionele winst- en verliesrekening wordt opgesteld conform de "Handleiding toepassen functionele indeling winst-en verliesrekening bij corporaties Verslagjaar 2025" van SBR-Wonen.

De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld.

De externe kosten ten behoeve van ontwikkeling van software zijn onder de immateriële vaste activa opgenomen. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Voor de software geldt primair een afschrijvingstermijn van 5 jaar. De afschrijving (lineair) vindt plaats vanaf moment van ingebruikname.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed die voldoen aan de algemene activeringscriteria, worden geactiveerd tegen kostprijs en getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven.
In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed, waarbij de geschatte kostprijs van de investeringsuitgaven hoger is dan de marktwaardestijging, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil, wordt in het resultaat verantwoord onder de post `Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

Herclassificatie van vastgoed in exploitatie en/of onroerende zaken verkocht onder voorwaarden geschiedt slecht indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door:

• daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die niet meer in exploitatie zijn;
• verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie;
• terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop;
• beëindiging van de duurzame exploitatie van bestaand vastgoed om nieuw vastgoed te gaan ontwikkelen en exploiteren.

Voor de bepaling van DAEB en niet-DAEB zijn de volgende uitgangspunten toegepast:
Conform regelgeving zijn eenheden die een niet-DAEB huurcontract hebben (dat wil zeggen op het moment van aangaan van het contract boven de destijds geldende liberalisatiegrens) per definitie niet-DAEB.

Het DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten (eventueel verminderd met projectsubsidies). Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.
Uitgaven na eerste verwerking worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de RTIV 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven welke als verbetering gekwalificeerd worden, worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).
Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening als niet gerealiseerde waardeverandering over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder afschrijving) en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Als algemene veronderstelling wordt ervan uitgegaan dat de marktwaarde in verhuurde staat wordt benaderd door de waarde die een complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten.

In beginsel kent de methodiek twee scenario’s, het doorexploitatiescenario en het uitpondscenario.

Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de periode van vijftien jaar. Aanvullend wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de periode van vijftien jaar. Deze eindwaarde vertegenwoordigt de opbrengst die na deze vijftien jaar verkregen kan worden bij verkoop aan een belegger. Op basis van deze kasstromen wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de complexen bepaald uitgaande van de Discounted Cash Flow (DCF) methodiek.

Hierbij geldt dezelfde insteek, met als afwijking ten opzichte van het doorexploitatiescenario dat er bij leegstand van de eenheid (op basis van mutatiegraad en leegstand op balansdatum) op individuele basis wordt verkocht tegen de leegwaarde.

Bij het uitpondscenario wordt rekening gehouden met de in 2017 gewijzigde BTIV. Hierin zijn strengere regels voor de verkoop van sociale huurwoningen opgenomen. Een complex heeft een 7-jarige exploitatieverplichting als het tot het lage segment behoort, op basis van het aantal WWS-punten, of gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder de sociale huurgrens heeft. Uitponden is pas vanaf het achtste jaar toegestaan.
Vanuit de basisveronderstelling dat het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt wordt aangeboden, geldt (per complex) het meest gunstige scenario als uitkomst, tenzij eventuele beklemmingen op het complex dit belemmeren. Om de Netto Open Marktwaarde te bepalen worden de koperskosten (10,4% overdrachtsbelasting +1% overige kosten) in mindering gebracht op de Bruto Open Marktwaarde.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB vastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn bepaald op basis van zogenaamde VvE/Technisch-clusters. Dit betreft feitelijk fysiek waarneembare complexen.

Jaarlijks wordt 1/3e deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een twee onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs (ieder 1/6e deel), ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het 1/3e deel wordt zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een object intern gewaardeerd met gebruikmaking van de parameters en uitgangspunten zoals afgestemd in het Marktwaardeoverleg Zuidelijke Randstad.

De marktwaarde wordt opgesteld met inachtneming van het Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde. In een taxatiemanagementsysteem worden de berekeningen conform de rekenregels en parameters van het handboek uitgevoerd.
Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat volgens de full-versie kan op een aantal parameters afgeweken worden van de basisversie. Deze parameters worden vrijheidsgraden genoemd. De bij de vrijheidsgraden te hanteren parameters worden afgestemd met andere Rotterdamse corporaties en taxateurs in het Marktwaarde Overleg Zuidelijke Randstad.
De volgende vrijheidsgraden zijn toegepast:

• markthuur (stijging)
• exit yield
• leegwaarde
• leegwaardestijging
• disconteringsvoet
• mutatie- en verkoopkans
• onderhoud
• bijzondere omstandigheden
• erfpacht
• Exploitatiescenario

De markthuur wordt bepaald als een percentage van de leegwaarde, gedifferentieerd naar type vastgoed, oppervlakte en leegwaardeklasse. Voor een derde deel van de portefeuille wordt de markthuur getaxeerd. Voor het interne deel wordt de markthuurtabel gebruikt als uitgangspunt en vervolgens intern getoetst en vastgesteld.
In de waardering is geen gebruik gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurstijging en wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit het handboek.

In beginsel wordt aangesloten bij de eindwaardeberekening zoals in het handboek is voorgeschreven. Echter bij een aantal complexen resulteert deze eindwaardeberekening niet in een marktconforme eindwaarde. In deze complexen wordt in overleg met de taxateur de eindwaarde middels een marktconforme exit yield bepaald.

In afwijking op het handboek wordt voor de leegwaarde niet de WOZ-waarde gehanteerd. Op basis van referentietransacties wordt jaarlijks voor een derde deel van de portefeuille de actuele leegwaarde bepaald. Voor het overige deel (twee derde) wordt de leegwaarde modelmatig bepaald op basis van referentietransacties. Deze worden intern getoetst en vastgesteld.

In overleg met andere corporaties en taxateurs worden generiek toekomstige stijgingspercentage voor de leegwaarde bepaald. Deze worden op wijkniveau toegepast in de waardering.

De disconteringsvoet wordt gevormd door de risicovrije rentevoet (IRS), verhoogd met risico opslagen voor:

• algemene onroerende zaak-risico’s voor exploitatie en uitponden;
• de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit de locatie waar het object in gelegen is;
• het segment waartoe het object behoort;
• de energieprestatie van het object;

De mutatiegraad uitponden en doorexploiteren wordt per cluster bepaald op basis van een vijfjaars-gemiddelde voor het woningvastgoed. Uit de best practice van het Marktwaarde overleg hanteren wij de methodiek en bandbreedte die wordt gesteld voor regulier en studentenvastgoed.

Bij onderhoud gaat het uitsluitend om het zogeheten instandhoudingsonderhoud (het onderhoud dat nodig is om het object in dezelfde technische staat te houden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt) en het mutatie-onderhoud. Voor het instandhoudingsonderhoud wordt gebruik gemaakt van marktnormen uit de Vastgoed Taxatiewijzer per type eenheid.
In geval van achterstallig onderhoud in een complex wordt de ingeschatte herstelkosten van het achterstallig onderhoud in mindering gebracht op de marktwaarde.

Bij het waarderen van het vastgoed op de marktwaarde in verhuurde staat wordt ervan uitgegaan dat opbrengstmaximalisatie zal plaatsvinden. Vanuit het interne beleid zal de maximale opbrengst niet worden gerealiseerd, vanuit bewuste keuzes die ingegeven worden door de maatschappelijke opgaven van corporaties op grond van de Woningwet. 

Er kunnen echter ook bindende afspraken in het beleid vastgelegd zijn die het de corporatie belemmeren om de maximale opbrengst te genereren. We spreken hier van beperkingen of beklemmingen. Deze beperkingen kunnen direct op een specifiek vastgoedobject rusten (bijvoorbeeld de afspraak dat een complex beschikbaar blijft voor een specifieke doelgroep) of indirect waarbij er algemene afspraken worden gemaakt over een volkshuisvestelijke opdracht binnen een gemeente. De beperkingen worden vastgelegd in prestatieafspraken, erfpachtcontracten of andere overeenkomsten. Indien beklemmingen object-specifiek zijn, wordt bij de waardering van dergelijke complexen rekening gehouden met de impact van dergelijke afspraken op de hoogte van de waardering.  

Vrijwel alle grond die in erfpacht is uitgegeven is door Woonbron eeuwigdurend afgekocht. Er zijn voor een paar Rotterdamse complexen afkoopbetalingen in de waarderingen verwerkt. Daarnaast is er sprake van bijbetaling voor functiewijziging op sociaal uitgegeven grond in Rotterdam en Nissewaard. In de betreffende complexen wordt rekening gehouden met deze bijbetalingsverplichting.

Wanneer blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, kan één scenario afgedwongen worden voor het vaststellen van de marktwaarde. In afstemming met de taxateurs is afgesproken dat het doorexploitatiescenario wordt afgedwongen voor complexen met een groot aandeel onzelfstandige woongelegen eenheden. Individueel uitponden is bij dit type vastgoed niet mogelijk.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte lagere opbrengstwaarde.

De activa voor eigen exploitatie worden gewaardeerd op historische uitgaafprijs minus lineaire afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De boekhoudkundige resultaatseffecten van de investeringen, zoals beheerlasten en afschrijvingen worden onder de posten overige bedrijfslasten verantwoord. Onderhoud en herstel worden, voor zover het eigen kantoorruimte betreft, verantwoord onder de post ‘Huisvestigingskosten’.

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Woonbron verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd.

De post ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’ omvat de oorspronkelijke verkoopprijs (verkoopprijs na aftrek van korting) van de verkochte VOV-woningen gemuteerd met de inmiddels opgetreden waardeverandering. De wijze waarop de waardemutaties worden bepaald komt overeen met de wijze waarop dit voor het bezit in exploitatie plaatsvindt. Voor Koopgarant-woningen wordt rekening gehouden met de verleende korting en een bijbehorende winst/verliesdeling van veelal 50%.
Omdat er volgens RJ 270 geen sprake is van een verkooptransactie bij verkoop onder voorwaarden met een terugkoopverplichting (waaronder Koopgarant en Koopcomfort), betekent dit dat deze verkopen kwalificeren als financieringstransactie.
De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
  - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
  - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
• De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
• De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop’.

Van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is alleen sprake bij ontwikkeling of vervaardiging van een nieuw actief. Dus alleen de uitgaven ten behoeve van projecten nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/(ver)nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed ontwikkeld wordt kwalificeren als activa in ontwikkeling. Verbeteringen in ontwikkeling aan vastgoed in exploitatie (al het vastgoed dat door middel van reguliere huurcontracten duurzaam wordt geëxploiteerd) wordt derhalve opgenomen onder vastgoed in exploitatie.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen kostprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).'
De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames, zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder `Waardering na eerste verwerking'.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post `Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.
In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil, wordt in het resultaat verantwoord onder de post `Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Woonbron.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Daarbij worden tevens andere langlopende belangen in aanmerking genomen die feitelijk moeten worden aangemerkt als onderdeel van de netto-investering in de deelneming. Wanneer Stichting Woonbron geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en verliesrekening.

In de actieve belastinglatentie is de verliescompensatie uitsluitend opgenomen voor zover de veronderstelling gerechtvaardigd is dat deze verliezen gecompenseerd kunnen worden met toekomstige fiscale winsten. Tevens zijn de tijdelijke waarderingsverschillen (fiscaal versus commercieel) verwerkt, voor zover realisatie waarschijnlijk is. Zowel het effect van verliescompensatie als de verschilbepaling van de tijdelijke waarderingsverschillen is, voor zover gewaardeerd, op basis van netto contante waarde opgenomen. De netto contante waarde wordt berekend op basis van disconteringsvoet vanuit de gemiddeld gewogen rentecoupon van de leningenportefeuille inclusief
rentederivaten vermeningvuldigd met "1-belastingtarief". De verschilbepaling van de tijdelijke waarderingsverschillen komt met name voort uit de navolgende balansposten:

• Vastgoedbeleggingen en materiële vaste activa, verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en de fiscale waarde, voor zover deze tot uiting komen vanuit de verkoopprognose van de komende 5 jaar (rekening houdend met mogelijke afdekking vanuit de inzet van de HIR) en waardeverschillen activa ten dienste van de exploitatie;
• Financiële vaste activa, (dis)agio leningen u/g;
• Voorraad woningen voor verkoop, teruggekochte Koopgarant- en Koopcomfort-eenheden;
• Projecten ten behoeve van derden, met name vanuit verschil in waardering inbrengwaarde;
• Overige voorzieningen;
• Langlopende schulden, (dis)agio leningen o/g.

De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

In verband met vervroegd aflossen van langlopende leningen o/g is rente geactiveerd en wordt daarmee toegerekend aan het restant van de looptijd van de nieuwe lening. Het deel van de afkoopsom welke boven de nominale waarde van het financieel actief uitkomt wordt geactiveerd. Deze geamortiseerde rente wordt daarna toegerekend aan het restant van de looptijd van de nieuwe lening. Deze methode is toegepast op zowel de vervroegd afgeloste leningen o/g die daarna zijn geherfinancierd als voor de afkoop van de swap in combinatie met de fixatie van de gekoppelde roll-over lening.

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Woonbron op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonbron de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst -en verlies rekening verwerkt.

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het projectbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden

De overige voorraden betreft het magazijnvoorraden en zijn gewaardeerd tegen vaste inkoopprijs. Per ultimo jaar vindt er een telling van de hoeveelheden plaats, de voorraden worden gewaardeerd op basis van de getelde hoeveelheden maal de vaste prijs.

De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien de onderhanden projecten een creditstand vertonen worden deze gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
De voorziening huurdebiteuren is als volgt bepaald:

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Woonbron. Met uitzondering van de bankgaranties en de aan te houden liquiditeitsbuffer vanuit de negatieve marktwaarde (bij een daling van de rentecurve van 2%) van een mandatory break. De uitzonderingen worden verantwoord in het hoofdstuk ‘niet uit de balans blijkende verplichtingen’.

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa dan wel balanswaarde onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs/ boekwaarde.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde/balanswaarde VOV van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde/balanswaarde VOV hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst-enverliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Feitelijk betekent dit na het positief uitvoeringsbesluit. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

De ‘Voorziening pensioenen’ is gevormd om bij de toepassing van de huidige regeling in het kader van de vervroegde pensionering een suppletie te geven ter voorkoming van inkomensachteruitgang ten opzichte van de eerdere VUT-regeling. De pensioenen zijn ondergebracht bij het pensioenfonds van SPW als toegezegde pensioenregeling. Deze benaderen we als verplichting aan de pensioenuitvoerder. De in het boekjaar verschuldigde pensioenpremies op basis van de lonen/salarissen in het boekjaar creëren derhalve de pensioenlasten.

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen:
opleidingskosten CAO. Jaarlijks wordt deze voorziening aangevuld voor medewerkers die langer dan een jaar in dienst zijn en wordt de genoten opleiding of aankoop van opleidingsuren onttrokken.

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible-/tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract Woonbron maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Woonbron met betrekking tot de derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Dit generieke beleid voor de derivaten correspondeert met het uitgangspunt in het treasurystatuut, dat de derivaten slechts ter risicodekking mogen worden ingezet en er geen sprake mag zijn van een ‘open positie’.

Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woonbron gedocumenteerd. Woonbron telt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonbron derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

Een waarborgsom (borg) dient ter zekerheid van de verhuurder in geval van een huurachterstand of schade aan het verhuurde. Waarborgsommen worden niet meer gevraagd bij nieuwe verhuringen. Indien na het verlaten van de woning door de huurder schade aan het verhuurde is toegebracht, kan de verhuurder de opknapkosten verrekenen met de borg. Hetzelfde geldt indien er sprake is van een betalingsachterstand. Bij teruggave van de borg krijgt de huurder rente over de borg.

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan is aan de nominale waarde. Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst-en-verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Woonbron naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst-en-verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woonbron. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten

Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB vastgoed. Op de huuropbrengsten is de derving wegens leegstand en de verwachte oninbare vorderingen op huurdebiteuren in mindering gebracht.

Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Voor de afrekenbare kosten vindt jaarlijks, op basis van werkelijke kosten, afrekening c.q. verrekening plaats.

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

• lonen en salarissen voor personeel dat bezig is met de exploitatie van het vastgoed;
• gerelateerde overige apparaatskosten;

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Op 3 juli 2019 publiceerden het Ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een gezamenlijk notitie over ‘Definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose’ (van woningcorporaties). Deze notitie is uitgebracht door SBR Wonen en is verankerd in RTIV artikel 14a. Hiermee maakt dit onderdeel uit van de (wettelijke) voorschriften aangaande de verwerking.

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

• onroerendezaakbelasting;
• verzekeringskosten;
• vve bijdragen.
• verhuurdersheffing.

Dit betreft de opbrengsten uit verkoopprojecten. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode).

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bestaand bezit betreft alleen vrije verkopen (dus geen koopgarant of koopcomfort) uit bestaand bezit. Dit betreft ook de verkoop van reeds eerder opgeleverde eenheden uit een nieuwbouwproject, die nog niet verkocht waren voor oplevering. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

Overige bedrijfslasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten.

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar. Tevens worden de waardeveranderingen van de verplichtingen vanuit verkoop onder voorwaarden hieronder verantwoord.
De waardeverandering wordt bepaald op basis van jaarlijkse prijsstijging/-daling koopwoningen, zoals door de taxateur is opgeheven. Voor Koopgarantwoningen wordt rekening gehouden met kortingspercentages die voldoen aan de regelgeving inzake Fair value.

Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Immateriële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en boekverliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot onderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Dit betreffen naast leefbaarheidslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten, toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoedbeleggingen.

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst -en verliesrekening verantwoord.

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Deze transactiekosten worden ook meegenomen in de berekening van de effectieve rente. Aan projectinvesteringen wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend.

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarde van de deelneming sinds de voorafgaande jaarrekening is gewijzigd als gevolg van het door de deelneming behaalde resultaat voor zover dit aan Woonbron wordt toegerekend

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief

Met ingang van 2017 wordt de balans, de resultatenrekening en het kasstroomoverzicht van Woonbron administratief gescheiden in DAEB en Niet-DAEB. De onderdelen die direct toerekenbaar zijn aan DAEB of Niet-DAEB, worden als zodanig verantwoord. Voor de toedeling van de overige onderdelen naar DAEB en Niet-DAEB hanteert Woonbron zoveel als mogelijk vastlegging op het niveau van de vastgoedeenheid, dan wel op clusterniveau. De delen die zijn vastgelegd op clusterniveau worden met behulp van de oppervlakten van de vastgoedeenheden als wegingsfactor, via de vastgoedeenheden verdeeld naar DAEB en Niet-DAEB. Onderdelen die niet op het niveau van de vastgoedeenheid, dan wel op clusterniveau zijn vastgelegd worden toegerekend naar rato van de totale waarde het vastgoed in exploitatie op de balans.

Woonbron heeft de gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Woonbron zien toe op:

- Het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel de grootstedelijke middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte.
- Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB/ Niet-DAEB eenheden.
- Verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed waarop Woonbron een exit strategie heeft geformuleerd zoals verwoord in het volkshuisvestingsverslag.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

De woningmarkt laat de afgelopen jaren een stijgende trend zien. Vanaf medio 2024 zien we een aanzienlijke stijging van de huizenprijzen, mede door de lage hypotheekrentes en de aanhoudend grote vraag. Deze stijging betreft de particuliere transacties. Daarnaast zijn ook de vooruitzichten van beleggingsmarkt voor woningen nog steeds positief gestemd. De ontwikkeling van de beleggingsrendementen van de woningmarkt is stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar.

In de beleggingsmarkt zijn de transacties beperkt, met voornamelijk overdracht van risicobeperkt vastgoed (duurzame beleggingsobjecten). De transacties die plaatvinden hebben hogere rendementen ingerekend in vergelijking met oudere vergelijkbare transacties. Invloed op deze stijging is de wet betaalbare huur die het gereguleerde segment heeft uitgebreid tot en met 186 punten. Daarnaast is door deze wetgeving ook de opbouw van de WWS punten aangepast, waardoor duurzaam vastgoed het aantal punten positief beïnvloedt en slecht energetisch vastgoed het aantal punten fors negatief beïnvloedt. Hierdoor zijn de beleggingstransacties die plaatsvinden voornamelijk aangegaan met als doel om bij mutatie de woningen op de particuliere markt te verkopen. Dit aankoopdoel is ongewijzigd ten opzichte van vorig jaar.
Na fluctuerende marktontwikkelingen en economische vooruitzichten in zowel 2022 als 2023, is er sinds 2024 een stabilisatie waarneembaar in de parameters. Dit betreft de parameters prijsinflatie, looninflatie, bouwkostenstijging en huurindex. Deze stabilisatie is ook in 2025 waarneembaar.
Sinds 1-1-2023 is de overdrachtsbelasting voor beleggingstransacties verhoogd naar 10,4%. Per 1-1-2026 zal de overdrachtsbelasting weer verlaagd worden naar 8%. Deze toekomstige wijziging heeft een positief effect op de eindwaarde.

In de onderstaande paragraaf wordt de waardeontwikkeling nader toegelicht aan de hand van de belangrijkste variabelen in de marktwaarde.

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald. In het handboek wordt beschreven hoe de verschillende parameters in de marktwaarde moeten worden bepaald. In samenspraak met onze taxateurs is er ruimte om vrije invulling te geven aan een aantal van deze parameters, dit noemen we de vrijheidsgraden. Onderstaand wordt de invulling van de gehanteerde vrijheidsgraden nader toegelicht:

De gerealiseerde huurprijzen van een groot aantal vrije sector transacties van grootstedelijke corporaties zijn geanalyseerd en gehanteerd voor de modelmatige bepaling van de markthuren. Op basis van de markthuurtabel liggen de markthuren voor zelfstandige woningen eind 2025 tussen de 2,65% (grote eengezinswoningen en appartementen) en 8,3% (kleine eengezinswoningen) van de leegwaarde. Uitzonderingen hierop zijn door de externe taxateurs of asset managers doorgevoerd op complex specifieke situaties. De gemiddelde markthuur van de woningen is hiermee met 3,9% gestegen. Het marktwaarde-effect van de markthuur op portefeuilleniveau bedraagt € 32 miljoen positief.

De leegwaarde per eind 2025 is voor de woningcomplexen modelmatig bepaald op basis van referentietransacties. Bij de complexen waar sprake is van een volledige taxatie hebben de taxateurs de leegwaarden getoetst aan marktontwikkelingen en transacties buiten het model om. De leegwaardes uit de interne waardering zijn intern getoetst en waar nodig bijgesteld.
Gemiddeld is de leegwaarde per woning in de gehele Woonbronportefeuille in 2025 gestegen met 5,6%. Op portefeuille niveau is dit een marktwaarde-effect van € 182 miljoen positief. De gemiddelde leegwaarde per woning komt daarmee op € 303.000. De gemiddelde leegwaarde per vierkante meter bedraagt € 4.005.

De verwachte ontwikkeling van de leegwaarde voor de komende jaren is opgesteld in samenspraak met de taxateurs en het marktwaarde overleg. Overeenkomstig met de verwerking van de leegwaardeontwikkeling van vorig jaar is deze index bepaald per wijk. Voor 2026 wordt er uitgegaan van een verdere stijging van de leegwaarde. Voor de lange termijn wordt er toegewerkt naar een ontwikkeling van 2,0% per jaar gelijk aan de langjarige inflatie. Ondanks de positieve inschatting is het marktwaarde-effect € 94 miljoen negatief, vanwege de lagere toekomstige inschatting van de leegwaardestijging ten opzichte van vorig jaar.

Voor de opbouw van de disconteringsvoet is afgeweken van de systematiek zoals beschreven in het handboek. Woonbron sluit voor de bepaling van de disconteringsvoet aan bij de best practice die in is ontwikkeld door fullversie-corporaties en taxateurs.
De disconteringsvoet bestaat uit een risicovrije rentevoet en verschillende risico-opslagen. De risicovrije rente geldt als algemene basis voor verschillende rentetarieven en is dus niet beïnvloedbaar door het bezit. Om tot de basis disconteringsvoet te komen, wordt de risicovrije rente opgehoogd met een sectoropslag. Deze opslag wordt opgebouwd middels een systeem waarin de risico's op de exploitatie worden gescoord.
In 2025 is de basis disconteringsvoet vastgesteld op 5,2%. Ten opzichte van 2024 is de basisdisconteringsvoet daarmee gelijk gebleven. Dit is het gevolg van de stabilisatie van de marktontwikkelingen en economische vooruitzichten. Echter, de opbouw van de object specifieke opslagen van de disconteringsvoet zijn in 2025 wel verder aangescherpt. Hierdoor zijn grotere verschillen zichtbaar tussen jong en duurzaam vastgoed en oudere vastgoed waar nog een grote opgave bij hoort. Ook het verschil in disconteringsvoet tussen het uitpondscenario en het doorexploiteerscenario is groter geworden.
De taxateurs hebben hierbij op complexniveau nog andere bijstellingen gedaan om tot een marktconforme waarde te komen. De totale disconteringsvoet van de woningen ligt daarmee binnen de bandbreedte van 5,2% en 9,0%. Met een gemiddelde van 7,3% eind 2025. Dit is een daling van -0,08%-punt ten opzichte van ultimo 2024 (7,4%). Het marktwaarde-effect van de disconteringvoet op portefeuilleniveau bedraagt € 84 miljoen positief.

Voor 2025 is conform de werkwijze van de afgelopen jaren aangesloten bij de meest recente onderhoudsnormen per vastgoedtype. Hiervoor is de Vastgoed Taxatiewijzer 2025 (Koëter) gehanteerd.
De gemiddeld gehanteerde onderhoudsnorm in de marktwaardeberekening bedraagt € 1.934 per woning per jaar voor de exploitatiescenario’s en € 1.193 voor de uitpondscenario’s. Alle woningen kennen binnen het winnende scenario een onderhoudsnorm binnen de bandbreedte van € 385 en € 2.519 afhankelijk van het type woning, leeftijd en oppervlak. Ten opzichte van vorig jaar zijn de onderhoudslasten in beide scenario’s tussen de 1,2% en 2,8% gestegen. Het marktwaarde-effect van de instandhoudings- en mutatieonderhoud op portefeuilleniveau bedraagt €12 miljoen negatief.
Het totale achterstallig onderhoud in de marktwaarde is € 260 miljoen voor 2025 (€ 206 miljoen voor 2024). Vanwege het marktwaarde minimum van € 0,- is niet al het opgevoerde achterstallig onderhoud verwerkt in de uiteindelijke waarde. Het marktwaarde-effect op portefeuilleniveau bedraagt € 19 miljoen negatief.

De mutatiegraad uitponden en doorexploiteren wordt per cluster bepaald op basis van een vijfjaars-gemiddelde. De in de waardering gehanteerde mutatiegraad ligt in 2025 tussen de 4% en 31%. De mutatiegraad van het winnende scenario stijgt met 0,07% en komt daarmee op 6,82%. Deze stijging heeft op portefeuilleniveau een effect van € 9,2 miljoen positief.

Aanvullend op het achterstallig onderhoud wordt vanuit het verkoopkader van de Gemeente Rotterdam een correctie opgenomen voor een slecht energielabel (EFG). De kosten voor de verkoopverplichting zitten verwerkt in het totaal achterstallig onderhoud, benoemd onder onderhoud.

Het merendeel van de grond die in erfpacht is uitgegeven aan Woonbron is eeuwigdurend afgekocht. Er zijn voor enkele complexen canon- of afkoopbetalingen in de waarderingen verwerkt. Ook is er sprake van bijbetaling voor functiewijziging op grond in Rotterdam (ca. 6.700 woningen) en Nissewaard (ca 3.000 woningen Spijkenisse). De effecten hiervan zijn nominaal verwerkt in de marktwaarde verhuurde staat. Het uitgangspunt daarbij is dat de kosten voor de wijziging naar een commerciële bestemming bij complexgewijze verkoop in mindering moet worden gebracht op de waarde. Ultimo 2025 is de marktwaarde met een totaalbedrag van € 78 miljoen beklemd als gevolg van deze bijbetalingsregeling en erfpachtafkopingen. Ook hier geldt het marktwaarde minimum van € 0,-, waardoor niet al het opgevoerde erfpacht terugkomt in de marktwaarde. Het marktwaarde-effect ten opzichte van vorig jaar op portefeuilleniveau bedraagt ten opzichte van voorgaand jaar € 45 miljoen positief. Dit positieve verschil komt door de inwerkingtreding van de nieuwe bijbetalingsregeling Rotterdam.
De nieuwe rekenmethodiek zorgt voor een verlaging van de te betalen bijbetaling, omdat er rekening wordt gehouden met de looptijd dat het object sociaal is geëxploiteerd. Dit betekent dat woningen met een bouwjaar jonger dan 15 jaar voor 100% bijbetalen. Hierna loopt de bijbetaling lineair af tot 0% in jaar 50.

Per 31 december 2025 is in totaal € 4.010 miljoen (zie mutatie overzicht reële waarde) aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2024: € 3.681 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonbron. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Als laatste is het risicoprofiel van corporatiebezit aanzienlijk lager dan die van de markt, wat een waarde opdrijvend effect heeft.

Het streefhuurbeleid van Woonbron is als volgt:
De beleidshuur die bij mutatie gevraagd wordt is het minimum tussen de streefhuur en de toegewezen huurcategoriegrens. Asset management bepaalt op eenheidsniveau het streefhuurpercentage en de huurcategoriegrens. Het percentage van de streefhuur is over het algemeen 95% voor DAEB bezit en 100% niet-DAEB bezit en wordt toegepast op de maximaal redelijk huur om tot de streefhuur te komen.

Naast de beleidshuur wordt ook de vastgestelde huurindexatie voor sociale huurgrens, middenhuur en vrije sector woningen uit de meerjarenbegroting 2026-2035 toegepast voor het inschatten van de kasstromen.

Niet al het vastgoed van Woonbron is op volledig eigendom of is het erfpacht eeuwigdurend afgekocht. Voor het vastgoed op (tijdelijk afgekocht) erfpacht wordt de contante waarde ingerekend voor de toekomstige investering die gedaan zal moeten worden om de grond eeuwig durend in exploitatie te houden.
Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe bijbetalingsregeling Rotterdam per 1 juli 2025 moet er ook bijbetaald worden bij nieuwe liberalisaties naar de vrije sector huur.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie onderhoud
• Mutatie onderhoud
• Contract onderhoud
• Planmatig onderhoud

Voor de beleidswaarde achterstallig onderhoud hanteert Woonbron de informatie uit projectcalculatie/onderzoeksrapporten/offertes. Achterstallige componenten welke opgenomen zijn in de MJOB als planmatig onderhoud zijn niet meegenomen als separate afslag op de beleidswaarde.

De beheerlasten is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026-2035.

Om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt in de nieuwe beleidswaarde methodiek gerekend met een sociale disconteringsvoet.

In 2025 is de huurachterstand met € 0,3 mln. toegenomen van € 5,5 mln. (ultimo 2024) naar € 5,9 mln. (ultimo 2025). De huurachterstand zit voornamelijk binnen 3 maanden (derhalve geen effect op de voorziening) en de vertrokken bewoners (100% voorzien).

Aan Achmea Dutch Healthcare is ten behoeve van de huurcontracten voor complex De Reigers een bankgarantie afgegeven. Deze bankgarantie bedraagt € 415.000 en geldt voor de duur van de huurovereenkomst. Met uitzondering van voorgenoemde bankgarantie zijn de liquide middelen vrij beschikbaar.

Het eigen vermogen van Woonbron bedraagt eind 2025 € 5.381,3mln. Aangezien dit eigen vermogen mede gebaseerd is op basis van waardering van haar vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, geeft dit bedrag het potentiële eigen vermogen aan bij een optimale exploitatie van het vastgoed. Dit betekent dat er een exploitatie wordt gevoerd die gebaseerd is op de realisatie van maximale opbrengsten uit verkoop en verhuur.
In de exploitatie van haar woningen maakt Woonbron keuzes die passen bij haar brede taakopvatting, uiteraard binnen te stellen randvoorwaarden. Woonbron neemt aldus genoegen met een lager rendement wanneer dit maatschappelijk te verantwoorden is. In feite keren wij op deze manier ons rendement uit aan de samenleving. De beleidswaarde is een waarderingsgrondslag waarin de toekomstige keuzes worden vertaald naar euro’s van nu, uitgezonderd de effecten van het verkoopbeleid.

De beleidswaarde per 31 december 2025 bedraagt € 4.511,2 mln. In de marktwaardebepaling, ten behoeve van de waardering in de balans, wordt gebruik gemaakt van normbedragen voor onder andere beheerkosten en onderhoud. Bij de bepaling van de beleidswaarde maakt Woonbron gebruik van de verschillende kostenniveaus vanuit haar meerjarenbegroting, welke gebaseerd zijn op de gerealiseerde kosten. De voor de beleidswaardebepaling gebruikte kostenniveaus voor beheer en onderhoud liggen hoger dan de normen die gebruikelijk zijn voor de marktwaardebepaling.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over boekjaar 2025
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar ad € 478,47 miljoen als volgt te bestemmen: een bedrag ad € 478,47 miljoen toe te voegen aan de overige reserves.

Bestemming van het resultaat over boekjaar 2024
De jaarrekening 2024 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 13 mei 2025. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Langlopende schulden worden onderverdeeld in schulden/leningen overheid en schulden/leningen kredietinstellingen. Per ultimo 2025 is er voor het gehele schuldrestant ad € 1.490,63 miljoen borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het naar kortlopende schulden overgehevelde bedrag betreft het totaal van periodieke aflossingen, eind-aflossingen en vervroegde aflossingen in 2025. De reële waarde van de
leningenportefeuille bedraagt per ultimo 2025 € 1.494 miljoen (2024 € 1.769,17 miljoen). De reële waarde is hierbij berekend op basis van 6-maands Euribor.

Opgesplitst naar restant-looptijd van de leningen is de nominale leningenportefeuille als volgt opgebouwd:

De verplichting vanuit de leasecontracten (met name ten behoeve van de dienstauto’s) bedraagt €  3,2 mln. Van deze verplichting valt € 3,2 mln. binnen de periode van vijf jaar. Hiervan is een verplichting van circa € 1,0 mln. korter dan een jaar. De verplichting na vijf jaar is € 0 mln.

De verplichting vanuit de huurontracten (met name ten behoeve van het huren van kantoorpanden) bedraagt € 1,2 mln. Van deze verplichting valt € 1,2 mln. binnen de periode van vijf jaar. Hiervan is een verplichting van circa € 0,5 mln. korter dan een jaar.

Woonbron heeft de verplichting om tekorten ten opzichte van de minimale dekkingsgraad, maar niet anders dan via toekomstige premies van het pensioenfonds, aan te vullen.
Vanaf 1 januari 2026 gaat SPW over op het vernieuwde pensioen. Bij de overgang verdeelt SPW het pensioenvermogen over iedereen die bij SPW pensioen opbouwt, heeft opgebouwd of ontvangt. Hoeveel pensioenvermogen we kunnen verdelen, hangt vooral af van onze dekkingsgraad.
Hoe hoger de dekkingsgraad op het moment van de overgang, hoe meer geld SPW verdelen. Mogelijk kan SPW alle pensioenen dan eenmalig verhogen. Op dit moment staat SPW er goed voor met een dekkingsgraad van 144,2% op 31-12-2025 (dekkingsgraad 143,1% en een extra bedrag om te verdelen met een dekkingsgraad van 1,1%).

Per 1 juli 2021 bestaat de WSW obligoverplichting uit een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een obligolening. De obligoheffing is nodig om de eerste verliezen op te vangen en wordt alleen geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen aan te vullen, in 2025 is € 0,41 miljoen hiervoor afgedragen. De obligolening (lening met een variabele hoofdsom ) is nodig om er zeker van te kunnen zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken, indien de obligoheffing niet voldoende is. Woonbron heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW deze obligolening aangetrokken en de hoofdsom hiervan bedraagt per 31 december 2021 € 33,87 miljoen. De hoofdsom van de obligolening dient jaarlijks te worden aangepast op basis van het actuele geborgde schuldvolume ultimo van het voorgaande kalenderjaar. Dit betekent dat de hoofdsom ultimo 2025 overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2024. Woonbron heeft de hoofdsom van de obligolening aangepast naar € 39,59 miljoen per 30 november 2025, via een amenderingsovereenkomst met WSW en BNG. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Woonbron niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW van de huidige verplichtingen is dit niet aan de orde. In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Woonbron.

In de categorie activa in ontwikkeling en onderhanden projecten is de realisatie van de projectkosten opgenomen. De restant verplichting tot aan de totale bouwkosten bedraagt € 100,9 mln. (in 2024 betrof de restant verplichting € 97,67 mln.).
In de categorie planmatig onderhoud is de realisatie van deze  planmatig onderhoudskosten opgenomen. De restant verplichting tot aan de totale kosten bedraagt € 4,0 mln. (in 2024 betrof de restant verplichting € 2,7 mln.).

Voor aansprakelijkheden vanuit deelnemingen wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Deelnemingen en overige verbindingen’.

Fiscale eenheid
Woonbron vormt een fiscale eenheid met dochterbedrijf Woonbron Holding BV en de daarin geconsolideerde dochterbedrijven Woonbron ZPP Beheer BV, Woonbron ZPP Exploitatie BV. Voor Woonbron geldt daarmee inzake de Vennootschapsbelasting hoofdelijke aansprakelijkheid.

Woonbron had in 2025 12.228 eenheden in VvE’s in bezit (2024 12.435). In 2024 zijn voor deze VvE’s de jaarrekening 2024 en daarbij behorende onderhoudsfondsen voor 2025 en verder vastgesteld.
Totaal is hierin voor circa € 91,6 miljoen (2024: € 83,0 mln.) aan onderhoudsfondsen opgenomen, waarvan het aandeel van het bezit van Woonbron circa € 65,0 miljoen bedraagt (2024: € 57,7 mln).

Woonbron loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Bij vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonbron risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Bij vastrentende vorderingen en schulden loopt Woonbron risico ten aanzien van de marktwaarde.

Woonbron heeft in de periode tussen 1999 en 2012 een derivatenportefeuille opgebouwd ter afdekking van het renterisico van variabel rentende langlopende leningen. Ten aanzien van het afdekken van renterisico's op vorderingen zijn en worden geen derivaten afgesloten.

De huidige derivaatportefeuille bestaat uitsluitend uit een renteswap (payer swap) die direct is gekoppeld aan twee rollover-leningen. Deze rollover-leningen hebben een rentecoupon gebaseerd op de drie of zes maands Euribor, vermeerderd met een opslag. De renteswap bestaat ultimo 2024 uit twee componenten:

• een vaste rentebetaling;
• een variabele renteontvangst (in het algemeen Euribor zonder opslag).

Het reglement financieel beleid en beheer en het treasury statuut van Woonbron stellen de kaders vast voor risicobeheersing. De financiële instrumenten binnen de portefeuille voldoen aan deze richtlijnen. Beide documenten worden jaarlijks geëvalueerd op basis van actuele ontwikkelingen en waar nodig aangepast. In 2022 is het treasury statuut geactualiseerd; het reglement financieel beleid en beheer is in 2025 herzien.

Financierings- en risicobeheerbesluiten worden genomen door het bestuur, nadat de treasurycommissie – waarin zowel medewerkers van Woonbron als een externe adviseur zitting hebben – hierover advies heeft uitgebracht. De treasurycommissie voorziet het bestuur van advies met betrekking tot treasuryvraagstukken. Alle overwegingen die aan de besluitvorming voorafgaan, worden zorgvuldig genotuleerd. Deze notulen van de vergaderingen van de treasurycommissie worden ter beschikking gesteld aan de leden van de auditcommissie van de Raad van Commissarissen.

De opbouw van de functionele resultatenrekening is een afgeleide van het grootboekstelsel op basis van de categoriale indeling. Een groot deel van de grootboekrekeningen wordt direct gelabeld naar de onderdelen van de functionele resultatenrekening en voor een aantal grootboekrekeningen geldt dat deze worden verdeeld via een kostenverdeelstaat.

Voor de grootboekrekeningen met het label kostenverdeelstaat worden verdeel-percentages ten behoeve van de verschillende onderdelen van de functionele resultatenrekening bepaald op de volgende wijze:

• Per functie worden de verdeelpercentages bepaald;
• Vanuit salarispakket worden de personeelskosten per persoon via functie vertaald naar de verschillende categorieën;
• Vanuit deze verdeelde kosten worden percentages bepaald op totaal Woonbron niveau;
• Verdeelde kosten overhead worden als opslag op de kostenverdeelstaat verdeling meegerekend naar de verschillende onderdelen van de functionele resultatenrekening;
• Verdeelde kosten kostenverdeelstaat optellen bij de bedragen uit de direct toegewezen grootboekrekeningen.

In de jaarrekening 2024 was VVE bijdrage beheer (€ 2.632K), ten onrechte, opgenomen onder de categorie “overige directe operationele lasten exploitatie bezit”. De betreffende lasten behoren thuis onder “lasten verhuur en beheeractiviteiten”. Het benoemde bedrag is daarom in de kolom vergelijkende cijfers vorig jaar als zodanig verschoven van “overige directe operationele lasten exploitatie bezit” naar “lasten verhuur en beheeractiviteiten”.

De huurinkomsten in 2025 zijn € 13,4 mln. hoger dan in 2024.  
De belangrijkste verschillen zijn: 

Hogere jaarhuur, met name als gevolg van de huurverlaging in 2023 waardoor de jaarhuur van 2024 lager was dan in 2023. In 2024 heeft wel een huurverhoging van 5,3% plaatsgevonden. Dit heeft een groot effect op de jaarhuur van 2025.

Huurverhoging in 2025 was 4,3 % wat een klein effect heeft ten opzichte van de huurverhoging in 2024 van 5,3%.

Effect huurharmonisatie (-€ 0,902 mln.). Het passend toewijzen en het aftoppen van huurprijzen zorgen op een negatief effect van huurharmonisatie. Het effect is daarmee mede afhankelijk van de inkomens van de nieuwe huurders en daarnaast welke woningen vrij komen.

Het negatieve effect verkopen op huur in 2025 is € 1,6 mln. hoger dan in 2024, dit wordt veroorzaakt door een aantal grote dispositieverkopen o.a. Loods Holland (januari 2025) en Chopinlaan (mei 2025).

In 2025 zijn er een aantal sloopprojecten geweest in Delft en bij Tijdelijk Wonen.

De investeringen die huurverhogingen hebben voortgebracht betreffen opgeleverde nieuwbouwprojecten 2025 in Dordrecht en Zuidplas en renovatieprojecten, in de verhuur genomen woningen vanuit terugkoop in het kader van "verkoop onder voorwaarden" en aankoop van woningen.

De huurkorting zijn om verschillende redenen, met als belangrijkste de huurkortingen vanwege de sloop/renovatie/leegstandsbeheer en huurcommissiezaken/gebreken.

De totale huurderving bedraagt in 2025 € 6,35 mln. In 2024 was dit € 6,83 mln. De frictieleegstand verhuur daalt van € 4,22 mln. in 2024 naar € 3,69 mln. in 2025.
De afname wordt met name veroorzaakt door:

• In 2025 zijn we verder gegaan met het verbeteren van het verhuurmutatieproces, een samenwerking tussen de afdeling verhuur en onderhoud. Begin 2025 stonden we op 436 lege woningen en eind 2025 was dit gedaald naar 341. 
• De verkoopleegstand stijgt van € 0,74 mln in 2024 naar € 0,79 mln. in 2025.
  Dit wordt veroorzaakt doordat het aantal voor het eerst verkochte woningen gestegen is en 2 grote dispositieverkopen zoals eerder genoemd.
• De projectleegstand neemt toe in 2025 met € 0,1 mln naar € 1,87 mln. Dit betreft vooral leegstand door sloopprojecten in het NPRZ gebied Delfshaven (Coolhaveneiland) en Rotterdam Zuidwest Spijkenisse.

Derving wegens oninbaar is toegenomen met € 0,11 mln ten opzichte van 2024. De huurachterstanden lopen op en de betaalbaarheid staat onder druk.

Voor een complete inzicht van de personele lasten dienen ook de kosten voor inhuur personeel meegewogen te worden. Immers de inhuur van personeel is voor een deel het gevolg van een tijdelijke invulling van vacatureruimte. De uitgaven aan inhuurpersoneel zijn verantwoord bij de overige bedrijfslasten en zijn gespecificeerd bij de post toegerekende personeelskosten in deze toelichting. De uitgaven aan inhuur bedroegen in 2025 € 2,8 mln. (2024 € 4,2mln.).