Voldoende goede woningen

We werken volgens de portefeuillestrategie 2024–2033. Jaarlijks willen we minimaal 2,5% van de voorraad vernieuwen met nieuwbouw en renovatie. Dit doen we door tijdig uitvoeringsbesluiten te nemen, scherp te sturen op geld en tempo en keuzes te maken die passen binnen onze financiële ruimte.

Naast vernieuwing sturen we op beschikbaarheid, kwaliteit en voorspelbaarheid, onder andere via onderhoud, data op orde en een verbeterde inkoop- en VvE-aanpak.

In 2025 leverden we 201 woningen op:
• Dordrecht, Vliegenstraat en de Frank van der Goesstraat (blok A en B): 71 sociale appartementen
• Dordrecht, Noordendijk: 100 appartementen (72 sociaal, 28 middenhuur)
• Zuidplas, Zuyderkroon: 30 sociale appartementen

Daarmee liggen we onder de doelstelling van 283 woningen, vooral door vertragingen in planvorming, netaansluitingen en doorschuivende projecten. Een deel schuift door naar begin 2026. Het gaat om Spoorzone Delft (67 appartementen) en het Alhenablok (vernieuwbouw, verdichting en extra nieuwbouw, totaal 85 middenhuur/vrije sector). Het optoppen in Rotterdam IJsselmonde (11 woningen) bleek vooralsnog niet haalbaar. Een steeds groter knelpunt is de tijdige aansluiting op nutsvoorzieningen.

We versnellen samen met gemeenten. Een voorbeeld is Merwe4Haven Rotterdam. In 2025 startte daar de bouw van 300 woningen (3 corporaties, ieder 100). We werkten met parallel plannen en korte doorlooptijd. 

In 2025 gaven we in totaal € 89 miljoen uit aan onderhoud. Dit betreft zowel planmatig onderhoud, mutatie-onderhoud als onderhoud naar aanleiding van klantvragen en contractonderhoud. In dit bedrag zijn bijdragen opgenomen aan de reserves ten behoeve van onderhoud in de VvE's waarvan we onderdeel zijn.

Met PO plus combineren we planmatig onderhoud met verduurzaming, zoals HR++ glas, gevel- en dakisolatie en verbeterde installaties. In 2025 werkten we aan 18 PO plus projecten en leverden we 381 woningen op. We voerden een nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting methodiek in. Het doel was om 1/3 van ons bezit volgens die methodiek te meten, de andere 2/3 in 2026 en 2027. Dit doel haalden we in 2025 niet. We verwachten de achterstand in 2026 en 2027 in te lopen en het resterende 2/3 deel eerder te hebben gemeten dan we ons voornamen.

Voor het project 'Vastgoeddata op orde' monitoren we de voortgang op aantal data-items, dat opgepakt en afgerond wordt.

We verbeteren veiligheid en gezondheid van onze woningen. We werken aan brandveiligheid, loden leidingen, funderingen en verouderde woonkwaliteit. Met het Kwaliteitsmodel Bestaande Voorraad bepalen we prioriteit op basis van bouwmethoden, materialen en eisen.

• Brandveiligheid: in 2025 maakten we bijna 850 woningen brandveiliger (o.a. brandmelding, vluchtwegen, brandwering).
• Loden leidingen: we onderzochten meer dan 2.400 woningen en vervingen waar nodig leidingen.
• Funderingen: we deden een quickscan voor de helft van het bezit met mogelijk risico. We weten nu waar zwakke plekken kunnen zitten. In 2026 volgt de rest. Ook voerden we brandveiligheidsscans uit en namen we maatregelen.

We hebben in 2025 een herstart van onze inkooporganisatie gemaakt. In 2026 werken we dit verder uit.Zo leggen we de basis voor duurzaam inkopen.

In 2025 zijn belangrijke stappen gezet om het VvE-beheer toekomstbestendig en beheersbaar te maken. We hebben het dashboard Toekomstbestendige VvE ontwikkeld en ingevoerd. Dit dashboard beoordeelt alle VvE’s op tien KPI’s, zoals bestuurlijke kracht, financiële gezondheid en onderhoud. Het geeft structureel inzicht en helpt om gericht bij te sturen.

Ook is gestart met een vaste werkwijze voor de verduurzaming van VvE’s. We werken met twee aanpakken: een complexgerichte aanpak als dat doelmatig is en een individuele aanpak als maatwerk nodig blijft. Daarnaast is begonnen met het gecontroleerd terugbrengen van het aantal VvE’s via aan- en verkoop van woningen, om focus en kwaliteit van beheer te behouden.

Het VvE-beheer zelf is in 2025 verder geprofessionaliseerd. Door uniforme werkwijzen, betere dossiervorming en duidelijke prioriteiten is er meer grip op risico’s, kosten en besluitvorming. Dit zorgt voor meer voorspelbaarheid, duidelijkere verwachtingen richting besturen en eigenaren en meer continuïteit. Zo is een stevige basis gelegd voor gelijkwaardige en toekomstgerichte dienstverlening binnen de VvE-portefeuille.

We richten ons huurbeleid op betaalbaarheid voor sociale doelgroepen en middeninkomens. De opbrengsten staan onder druk door eerdere huurverlagingen en een huurbevriezing. In 2025 wilde het kabinet opnieuw een huurbevriezing invoeren. Na brede kritiek is die maatregel ingetrokken.

We voerden de reguliere huurverhoging door zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken: een huursomstijging van 4,5%. De reguliere verhoging was 4,6%, omdat niet overal verhoging mogelijk is. De inkomensafhankelijke verhoging pasten we alleen toe bij de hoogste inkomens.
We willen 75% van de gereguleerde verhuringen onder de hoge aftoppingsgrens aanbieden, zodat 70–75% naar de primaire doelgroep kan. In 2025 kwam Woonbron uit op 69% onder de tweede aftoppingsgrens. Onder meer spelen hierin veel nieuwbouwoverleveringen in Dordrecht een rol; in andere gemeenten zitten we rond 75%.

De klanttevredenheid over de woning was in 2025 6,4. Dat is hoger dan in 2024, maar nog onder ons doel van 7.

Ondanks sterk stijgende investeringen in onze voorraad, blijven we met deze score achter op het sectorgemiddelde. Er is een behoorlijke variatie in de scores, maar de thema’s waarop ontevredenheid van bewoners het hoogst is, zijn geluidsoverlast en vocht, tocht en ventilatie. Na een renovatie zien we dikwijls het klantcijfer fors stijgen. Woningen met een lager energielabel scoren lager; daarom versnellen we het wegwerken van E-, F-, G-energielabels. We gebruiken feedback van bewoners gericht voor verdere verbetering.

De frictieleegstand daalde verder en kwam in 2025 uit net onder 1,19% (2023: 1,67%, 2024: 1,40%). De druk op de sociale voorraad bleef hoog. Slaagkansen voor reguliere woningzoekenden verbeterden niet, mede door urgenties, directe bemiddeling, bijzondere doelgroepen en statushouders, en beperkte nieuwbouw.

Voor doorstroming en beter benutten van de voorraad zetten we in op:
• Toewijzing middenhuur met inkomenseisen
• 50% voorrang voor doorstromers van sociaal naar middenhuur
• VoV-voorrang bij koop en huur
• Seniorenmakelaars met gemeenten en corporaties
• Pilots met Friendscontracten (Rotterdam) en hospitaverhuur (Delft)

We verkopen woningen in gemengde complexen of panden die niet meer passen bij onze opgave. Een deel is Koopgarant met terugkoopverplichting.

In 2025 verkochten we het woonzorgcomplex Die Buytenweye in Delft aan RCI B.V. Het complex blijft verhuurd aan zorgorganisatie Pieter van Foreest. Een complexmatige verkoop is doorgeschoven naar 2026. De verkoopopbrengst wordt gebruikt voor nieuwe sociale huur en het verbeteren en verduurzamen van onze voorraad.

We willen het aantal onder Koopgarant (onder voorwaarden) verkochte woningen verminderen. We passen Koopgarant toe, daar waar we de grootste volkshuisvestelijke toegevoegde waarde zien. Dat betekent dat we Koopgarant gericht inzetten en vaker vrije verkoop toepassen waar dat beter past, dan wel de woning terugnemen voor de verhuur.

Overig
Op 31 december 2025 is het pand Van Baerleplantsoen 26 in Dordrecht, een van de kantoren van Woonbron, verkocht aan de gemeente Dordrecht voor het bedrag van 1 euro. Een rechtsvoorganger van Woonbron kocht het pand in het verleden voor hetzelfde bedrag, in combinatie met een opknapverplichting voor een historisch gebouw op hetzelfde terrein. Er vindt een afboeking plaats op de boekwaarde van € 3,4 mln. ten laste van de exploitatie. Met deze transactie vervalt eerdergenoemde opknapverplichting.

Met renovaties pakken we technische gebreken aan, verbeteren we isolatie en installaties en gaan we waar mogelijk van het gas af. We werken met vijf co-makerpartners. Het aantal opleveringen schommelt nog. We bereiden veel projecten voor, ook om EFG-labels snel weg te werken.

In 2025 leverden we 160 gerenoveerde woningen op in de Dawesflat (Rotterdam). Deze woningen zijn aangesloten op het warmtenet.